Приветствую Вас, друзья. Сегодня я расскажу о краудфандинговой платформе Aktivo: отзывы об инвестировании в коммерческую недвижимость, принципы и особенности работы площадки.
Читайте также:
О сервисе
В июле 2015 года Оскар Хартманн, основатель интернет-ритейлера KupiVip, запустил краудфандинговую платформу для инвестиций в коммерческую недвижимость.
В переводе с английского «crowdfunding» означает «финансирование толпой». Простыми словами краудфандинг (его также называют краудинвестингом) — это коллективное инвестирование, направленное на достижение какой-либо общей цели.
Родиной этого понятия принято считать США: именно там была впервые опробована подобная схема сбора средств фанатами группы Marillion для проведения ее тура по стране в 1997 году, и именно в Америке начали развиваться краудфандинговые интернет-площадки.
Aktivo – первая площадка в России, предлагающая инвестировать не в бизнес, а в объекты недвижимости. Она выступает посредником между инвесторами и арендаторами и позволяет решать многие проблемы, связанные с личным поиском объекта, вложениями в него и содержанием:
- Покупка целого объекта требует внушительных капиталовложений – коммерческая недвижимость может стоить десятки, а то и сотни миллионов рублей.
- Не обладая специальными знаниями и опытом в этой области, можно столкнуться с некачественными объектами и недобросовестными продавцами.
- Придется тратить деньги и время на заказ независимой оценки, переговоры, подготовку и заключение контракта, решать возникающие в процессе задачи.
Здесь можно привести еще один инструмент, справляющийся с вышеперечисленными сложностями – закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ). Порог входа тут более демократичный, риски диверсифицированы, надежность на более высоком уровне.
Вместе с тем, инвестиции в ЗПИФы не столь прозрачны: вкладчик не имеет возможности самостоятельно выбрать объект и оценить ликвидность и риски, ознакомившись с информацией о нем.
Система краудфандинга, и в частности платформа Активо, сохраняет контроль инвестора над его вложениями. Вкладчик сам выбирает подходящий объект, основываясь на информации, предоставленной в открытом доступе на сайте aktivo.ru/realty.
Читайте также:
Каждый объект недвижимости «упаковывается» в отдельный закрытый инвестиционный фонд. Один объект – один фонд под руководством отдельной независимой управляющей компании и специализированного депозитария.
Для учета всех своих инвестиций рекомендую один из представленных сервисов в этом материале.
Доля инвестора напрямую зависит от количества вложенных им средств.
После того как необходимая сумма будет собрана, фонд выкупает объект и распределяет рентный доход между вкладчиками исходя из долей. В дальнейшем, при желании, инвестор может продать свою долю на вторичном рынке.
Условия инвестирования
Каждый размещенный на платформе объект недвижимости подвергается тщательному анализу при участии юридических, финансовых и аудиторских консультантов. На текущий момент (декабрь 2019 года) на сайте представлены 8 объектов с разным порогом входа и доходностью.
Минимальная сумма для инвестирования — 300 тысяч рублей с доходностью от 11.2 % в первый год и 13.4 % — за 10 лет. В случае роста стоимости объекта итоговая доходность будет подвергаться корректировке и может достигать 18.5 % на десятый год.
Как заявлено на сайте, команда Aktivo совместно с остальными инвесторами вкладывается в представленные объекты, будучи уверенной в качестве своих предложений.
Компания также обеспечивает страхование объектов от физического и иного ущерба.
Партнерами таких программ выступают «Альфа страхование», «Сбербанк страхование», «Ингосстрах» и другие.
Схема инвестирования на Aktivo представляет собой следующий порядок:
- Инвестор выбирает подходящий объект, получив достоверные данные о каждом предложении.
- Определяет оптимальный размер капитала и количество паев, переводит средства на счет.
- Когда вся сумма для объекта набирается, компания его выкупает, сама ищет арендаторов и берет на себя обязанности по взиманию арендной платы.
- Со следующего месяца после сдачи объекта в аренду инвестор получает пассивный доход, а также имеет возможность отслеживать состояние активов и прибыли в режиме онлайн.
- В случае, если инвестор пожелает продать свою долю, следует оставить заявку на той же платформе. Заботы по реализации пая другим инвесторам возьмет на себя персональный менеджер.
На главной странице сервиса aktivo представлен калькулятор расчета доходности.
Тут можно ввести желаемый годовой доход и срок инвестирования, после чего автоматически рассчитаются такие показатели как:
- Рекомендуемая сумма для инвестиций.
- Общий размер дохода за весь срок.
- Рентный доход.
- Прирост стоимости.
- Стоимость активов.
Оставить заявку можно на этой же странице платформы, пройдя регистрацию.
Стоит ли вкладывать
Несмотря на то, что платформа существует уже более 4 лет, найти вменяемые отзывы, основанные на реальном сотрудничестве с компанией, не представляется возможным.
Большинство комментариев в сети подкреплено разве что личным мнением и риторическими рассуждениями.
Попробуем разобраться в вопросе и выявить достоинства и недостатки самостоятельно:
- Заявленный уровень доходности на порядок выше максимальной ставки по банковским депозитам, но не гарантируется самой компанией. Раздел «Безопасность» прямо указывает на то, что защиту от рисков потери доходности или падения стоимости объекта/аренды Aktivo не обеспечивает, рекомендуя диверсифицировать свой портфель, вкладываясь в несколько объектов одновременно. На минуточку, пай на один объект стоит от трех сотен и выше, а минимальная инвестиция в последний проект – новый супермаркет в городе Руза – составляет больше 2 млн. рублей.
- Эксперты считают, что очень высоки риски повышения комиссии сервиса, а также его продажи новым собственникам с последующим изменением условий работы самой платформы.
- Учитывая тот факт, что каждый объект недвижимости «завернут» в отдельный рентный инвестиционный фонд, остается открытым вопрос – что будет происходить в случае долгого отсутствия арендаторов или при длительных задержках ежемесячных арендных платежей.
Пользователи сети делятся своим опытом общения с подобного рода закрытыми фондами недвижимости, отмечая сложности с выходом из проекта, вероятность передачи фонда в управление другой УК, а также необходимость оформления договора путем личного визита в столицу.
Многие выражают надежду на то, что в будущем сервис предложит полноценное онлайн-взаимодействие, а также выход Aktivo с паями на биржу.
А пока инвесторы с куда большим интересом смотрят в сторону фондового рынка, предпочитая покупать акции и облигации, и аргументируя свой выбор большей ликвидностью, низким порогом входа и отсутствием высоких накладных расходов в виде посреднических комиссий за управление.
Если у Вас есть опыт работы с данной площадкой — прошу поделиться им в комментариях.
Возможно, на краудфандинговую платформу Aktivo и имеет смысл обратить свое внимание. К тому же у неё появились ПИФы под управлением солидной компании Альфа-Капитал, что придает вопросу большую убедительность.
Если Вы задумываетесь над возможностью вложиться в коммерческую недвижимость с помощью платформы Aktivo, рекомендую внимательно ознакомиться с правилами доверительного управления по каждому фонду. У каждого объекта он свой, причем с разной УК.
К примеру, если взять ЗПИФН «Активо Шесть», управляющей компанией которого является Альфа-Капитал, то в текущих правилах мы увидим:
- Вознаграждение управляющей компании составляет 0,5 % от среднегодовой стоимости чистых активов фонда, но не менее 1,5 млн. в год.
- Размер комиссии депозитарию, регистратору, аудитору и оценщику – не более 0,41 % от вышеуказанного показателя (с учетом налога на добавленную стоимость).
- Совокупное вознаграждение не должно превышать 10 % среднегодовой стоимости чистых активов фонда.
На этом у меня все. Надеюсь, что статья оказалась для Вас полезной.
Рекомендую подписаться на обновления блога, чтобы не пропустить новые актуальные новости и полезную информацию. Буду благодарен за репост материала.
Всем профита!
