Приветствую Вас, друзья. Одной из разновидностей долговых ценных бумаг являются ипотечные облигации. Немногие российские инвесторы знают об этом инструменте, поэтому предлагаю сегодня его обсудить.
Итак... Ипотечные облигации в России: что это такое, говоря простыми простыми словами, насколько они надежны, и кому могут подойти.
О понятии
Ипотечные облигации представляют собой ценные бумаги, обеспеченные закладными на недвижимость. Банки-эмитенты собирают ипотечные кредиты в пулы и реализуют их единой ценной бумагой.
Этот процесс еще называют секьюритизацией.
Проще говоря, схема следующая. К примеру, банк выдал ипотечный кредит в размере 5 млн рублей. На эту сумму он выпустил ипотечные облигации. Пул выставляется на торги. Инвесторы покупают облигации и получают долгосрочный гарантированный доход.
Когда ипотечные заемщики (те, что взяли жилье в кредит) выплачивают банку проценты, часть этих денег банк направляет держателям ипотечных облигаций в качестве купонного дохода, часть остается в виде прибыли банка.
Средства, которые банк получил от инвесторов, идут на выдачу новых займов.
Читайте также:
Облигации, обеспеченные залоговой недвижимостью, предлагают более высокую доходность в сравнении с государственными бумагами, но вместе с тем сопряжены с рядом специфических рисков.
Таким образом, что получают банки, выпуская ипотечные облигации:
- Дополнительные средства для оборота.
- Прибыль, которая складывается из разницы между ставкой по ипотеке и купоном.
- Перенос рисков невозврата кредита на плечи инвесторов-держателей облигаций.
Подобный инвестиционный инструмент появился в США в 1980-х годах. И именно он сыграл ключевую роль в американском кризисе ипотечного кредитования и последовавшем за ним мировом финансовом кризисе 2008-го.
Причина была в объеме займов, в десятки раз превышающем капитал банков. Тогда даже самые высокорейтинговые активы оказались дефолтными.
Ипотечные бонды в России
В нашей стране такой тип долговых бумаг появился в 2003 году. Федеральный закон № 152-ФЗ позволяет выпускать ипотечные облигации кредитным организациям и ипотечным агентам – специальным компаниям, созданным только с этой целью.
Наиболее известные эмитенты:
- ВТБ.
- Росбанк.
- Газпромбанк.
- ДОМ.РФ.
Одним из первых, кто занялся выпуском ипотечных облигаций, стало одно из подразделений Газпромбанка. Оно привлекло около 3 млрд рублей и планирует вернуть их инвесторам в 2036 году.
Стремительно набирает обороты ипотечное агентство ДОМ.РФ. Первые бонды были выпущены в 2016 году, но уже к 2021-му ожидается, что общий объем долговых обязательств приблизится к порогу в 1,1 трлн рублей.
Справедливости ради стоит отметить, что отечественные инвесторы и ранее не спешили вкладываться в ипотечные облигации, опасаясь новой волны политической и экономической нестабильности. Что уж говорить про нынешнюю обстановку.
Ипотечные облигации можно найти в фондовой секции на Московской бирже, где они условно классифицированы по трем типам:
- Эмитированные агентством ДОМ.РФ.
- Балансовые (однотраншевые). Классическая схема выпуска, когда долговые обязательства остаются в собственности банка. Представляют собой облигации с обеспечением. Пул кредитов гарантирует один выпуск.
- Структурированные (многотраншевые). Один пул служит залогом возврата по нескольким выпускам.
По состоянию на апрель 2020 года на Мосбирже доступен 81 выпуск ипотечных облигаций. Купонные выплаты, как правило, производятся каждый квартал. Есть выпуски, предполагающие ежемесячные поступления.
Какие есть риски
Как случился кризис в Америке в 2008 году? Востребованность ипотечных бондов привела к увеличению выдаваемых кредитов на жилье. Банки оформляли все больше и больше ипотечных займов, чтобы привлекать больше инвесторов.
Это привело к снижению качества проверки потенциальных заемщиков на благонадежность. Как результат – многочисленные просрочки по ипотеке, выплат по процентам стало не хватать на купонный доход для инвесторов, в итоге пузырь лопнул.
Итак, главный риск владельца ипотечных бондов в том, что заемщики могут нарушить свои обязательства и перестанут выплачивать кредит. В таком случае банк имеет право погасить долг за счет продажи залоговой недвижимости.
Обязательство по выкупу просроченной задолженности принимает на себя ипотечный агент, но такое правило справедливо только в отношении бондов, эмитентом которых выступает ДОМ.РФ.
Еще один риск – амортизационный. Снижение ключевой ставки влечет за собой учащение случаев проведения рефинансирования. Заемщики раньше срока погашают свои кредиты, ипотечные облигации также подвергаются досрочному погашению.
В итоге инвестор несет лишние комиссионные расходы на реинвестирование. Кроме того, доходность таких инструментов может заметно снижаться.
Дополнительный риск – низкая ликвидность. Для выпущенных ДОМ.РФ облигаций на бирже есть маркетмейкер, но спред все равно довольно высок. К тому же не редко можно увидеть, что биржевой стакан совсем пуст.
Доходность
Ипотечные бонды достаточно надежный инструмент, с доходностью выше своего государственного аналога. Вместе с тем, она уступает корпоративным облигациям и акциям.
Если по цифрам: последнее предложение от ВТБ – ипотечные бонды под 9,95 % годовых.
Свои облигации также планирует выпустить банк «Санкт-Петербург» со ставкой в 9,35 %. Аналитики БКС утверждают, что в ближайшие пару лет можно ожидать повышения среднего дохода по купону до 12 %.
Как купить
Ипотечные ценные бумаги можно приобрести через брокера отдельным лотом или в составе ETF-фондов. В первом случае придется самостоятельно заниматься аналитикой и управлением.
Многие предпочитают иметь дело с долями в ETF: это значительно проще и позволяет к тому же диверсифицировать свой инвестиционный портфель.
Ознакомиться с полным перечнем доступных ипотечных ценных бумаг можно на странице площадки Мосбиржи moex.com/s3024.
Подобрать выпуск от ИА «ДОМ.РФ» можно на официальном сайте агентства ицб.дом.рф/bonds/issues.
Зарегистрированные пользователи имеют возможность оценить калькулятор доходности, при этом эмитент предупреждает, что фактическая прибыль может быть ниже расчетного значения.
Подводим итоги
Специалисты прогнозируют в скором будущем увеличение объемов выпуска ипотечных облигаций ДОМ.РФ. В то же время многие не уверены в перспективности структурированных продуктов других эмитентов.
Их надежность ниже, а доходность трудно оценить заранее.
В целом данный инструмент может прийтись по душе тем, кто придерживается консервативной стратегии. Облигации ДОМ.РФ могут дать большую доходность, нежели ОФЗ, при этом они являются квазигосударственными бумагами с низким уровнем риска.
Трудно сказать, насколько выгодны облигации для розничного инвестора. На первый взгляд, предложение выглядит привлекательно: гарантия вклада, не самый низкий процент, регулярные выплаты.
Но учитывая экономическую нестабильность и туманность будущих перспектив, долгосрочные инвестиции выглядят уже менее радужно.
А как Вы думаете, стоит ли добавлять в портфель ипотечные инвестиции? Или может быть Вы доверяете более популярным инструментам?
Не забудьте подписаться на обновления и сделать репост.
Всем профита!
