Всех приветствую. Несмотря на обилие инвестиционных инструментов, недвижимость по-прежнему остается одним из самых популярных способов размещения капитала с целью его увеличения.
Кто-то покупает местные квартиры, дома и помещения в своей стране, а кто-то предпочитает диверсифицировать накопления и вкладывается в квадратные метры за рубежом.
Сегодня мы обсудим инвестиции в зарубежную недвижимость: плюсы и минусы, а также какие есть варианты.
Главные преимущества
У любой недвижимости, в том числе зарубежной, есть три особенности:
- Она позволяет инвестору получать предсказуемые денежные потоки. Ведь если предположить, что квартира будет сдаваться постоянно, можно примерно подсчитать, сколько прибыли будет извлечено спустя тот или иной срок.
- Имеется потенциал роста самого актива. Т.е. объект не только приносит прибыль на аренде, но еще и сам растет в цене.
- Недвижимость можно «потрогать», она осязаема, что позволяет защититься от инфляции. Если в стране растет ВВП, значит растет спрос на недвижимость, растет арендная плата и цены на недвижимость.
К слову, за последние 20 лет доходность недвижимости как класса в целом существенно превзошла фондовый рынок. Так, американский рынок REIT показал рост на 11,8 %, а индекс S&P 500 только на 8,6 %.
Вкладываясь в зарубежные объекты недвижимости, инвестор получает возможность хеджирования страновых и политических рисков, а также рисков упадка локальных рынков и рисков природных катаклизмов. Это эффективный способ трансграничного перемещения и сохранения капитала.
Кроме того, имея в собственности квадратные метры в другой стране, можно рассчитывать на получение дополнительного гражданства или вида на жительство.
Это возможно, если на определенных условиях приобрести недвижимость, к примеру, в Испании, Болгарии, Греции, Латвии, Великобритании, на Кипре и ряде других территорий.
Читайте также:
Какие еще есть плюсы:
- Если инвестор проживает в стране с малоустойчивой экономикой, зарубежная недвижимость позволит получать прибыль в другом государстве с более быстрорастущим ВВП.
- Прибыль будет накапливаться в иностранной валюте и может быть в более устойчивой, чем национальная.
- Отсутствие угрозы инфляции.
- Льготы при больших налогах в регионе инвестора.
- Стоимость недвижимости во многих государствах значительно ниже, чем квартиры в мегаполисах и курортных городах России, а потенциальная доходность – выше.
Какие есть недостатки
Как и у любого инвестиционного инструмента, у вложений в зарубежную недвижимость есть свои нюансы, и весьма серьезные:
- В разных странах могут сильно отличаться законы о собственности, условия продажи и покупки нерезидентами, особенности налогообложения, аренды и т.д. Из-за этого могут возникать различные сложности и довольно существенные расходы вплоть до обнуления инвестиций.
- Как правило, чтобы купить зарубежную недвижимость, потенциальные владельцы вынуждены обращаться к посредникам, которые разбираются в местном законодательстве и обычаях делового оборота. Стоимость услуг подобных компаний зачастую весьма солидная.
- Стоит быть готовыми к тому, что налоги иностранного государства будут «съедать» значительную часть доходов. К тому же нельзя исключать вероятность принятия новых законов, которые могут, к примеру, ухудшить положение владельцев недвижимости, которые не являются резидентами страны. Это может быть увеличение налогообложения или введение каких-либо особых правил.
- В некоторых странах сложности могут возникать уже на этапе покупки. Так, например, где-то иностранец может приобрести недвижимость только если в документах будет числиться житель этого региона. Есть законодательства, позволяющие беспрепятственно приобретать квадратные метры, но затрудняющие торговлю и вывод средств за пределы страны.
- Если рассматривать ипотечное кредитование, то здесь тоже могут возникнуть сложности, поскольку многие страны либо вовсе не выдают иностранцам ипотеку, либо дают, но на очень невыгодных условиях. По этой причине инвесторам приходится либо прибегать к частному финансированию, либо платить немалые деньги.
- Еще один недостаток состоит в том, что ни одно государство не застраховано от политических и экономических потрясений. Недвижимость может резко падать в цене, может рушиться спрос на аренду и т.д. В итоге может получиться так, что квартиру вы купите, а сдать ее будет не кому.
Какие расходы следует запланировать
Помимо непосредственно затрат на сам объект недвижимости придется выложить немалые средства на следующие статьи расходов:
- на лицензии и разрешения на покупку недвижимости за рубежом;
- на юридическое сопровождение;
- на местные налоги, пошлины и сборы;
- на оплату коммунальных услуг;
- на услуги посредника, который будет заниматься вопросами сдачи в аренду помещения в ваше отсутствие;
- на ремонт / покупку мебели и т.д.
В недвижимость каких стран выгоднее вкладываться
Мир нестабилен и, разумеется, невозможно со 100-процентной гарантией сказать, какой из вариантов принесет наибольший профит. Плюсы могут быть везде:
- Объекты недвижимости в развитых странах, например, в США, Германии, Великобритании, Канаде, Бельгии, Австрии, Франции – это однозначно высокая надежность и прибыльность аренды.
- Инвестиции в объекты недвижимости, размещенные в курортных зонах, будут весьма затратными, но и потенциальная прибыль здесь разительно отличается от прочих направлений. При этом стоит учитывать фактор сезонности и понимать, что в разные месяцы доход будет сильно различаться.
- Недвижимость в развивающихся странах тоже довольно перспективный вариант для капиталовложений. Особенно, если у инвестора есть чуйка на мощный рост экономики того или иного государства в будущем. По этим соображениям, к примеру, можно присмотреться к Китаю, Турции и Чехии.
- Вложение в страны с нестабильной экономикой целесообразно в случае если купить недвижимость во время серьезного кризиса в стране. После рецессии, как правило, всегда наступает подъем и на приобретенных метрах можно очень неплохо навариться. Но и риски тут будут высокими. Примеры таких стран – Египет, Греция.
Кстати, информация на заметку. После отмены визового режима с Израилем поток туристов из России в это государство резко увеличился.
К тому же по официальным данным, за последние 5 лет израильская недвижимость выросла в цене почти на 55 %, а за последние 20 лет – на 100 %. Чем не вариант для инвестиций?
Какие есть альтернативы
Инвестировать в зарубежную недвижимость можно четырьмя способами:
- Прямым владением объектом.
- Путем покупки доли в портфеле траста – REIT.
- С помощью фонда прямых инвестиций REPE.
- Через краудфандинг.
У каждого способа разные риски и доходность. Расскажу немного подробнее.
Прямое владение объектом – это покупка физической недвижимости для последующей сдачи в аренду. Прибыль можно получить как от арендных платежей, так и от перепродажи объекта.
- Плюсы: владение осязаемым объектом, возможность выбора способа извлечения прибыли и момента продажи.
- Минусы: высока вероятность скрытых обременений и неисправностей в самом здании, взаимоотношения с арендаторами, юридические проволочки, налоговая отчетность, необходимость посещения объекта недвижимости.
Доля в портфеле траста (REIT). Real estate investment trust – это трасты, которые вкладываются в недвижимость. Инвестор покупает акции и становится владельцем доли в портфеле объектов траста. Это могут быть гипермаркеты, лесные угодья, объекты строительства и т.п. Инвестор получает прибыль от дивидендов и изменений котировок акций.
- Полюсы: инвестор не владеет недвижимостью, но при этом получает стабильный денежный поток от аренды, а также дивиденды и прирост капитала за счет диверсификации.
- Минусы: инвестор не имеет возможности самостоятельно выбрать объект недвижимости, а также вынужден платить комиссионное вознаграждение за управление (которое, к слову, не всегда прозрачное).
Фонд прямых инвестиций (REPE). Real estate private equity – это фонды прямых инвестиций недвижимости. Они не торгуются на бирже и доступны только аккредитованным и квалифицированным инвесторам.
- Плюсы: частные акционерные компании инвестируют в активы недвижимости, включающие высокодоходные объекты и экзотические стратегии (к примеру, рефинансирование, опционы).
- Минусы: недоступность для частного инвестора, очень высокий порог входа в несколько сотен тысяч долларов, сложность процедуры выхода из фонда из-за низкой ликвидности и долгого периода держания.
Краудфандинг представляет собой сбор средств через онлайн-платформу под определенные проекты. В сфере недвижимости это относительно новая идея. Привлеченный капитал направляется на покупку, девелопмент, реновацию объекта недвижимости под перепродажу или аренду.
- Плюсы: фиксированная доходность порядка 8-12 %, небольшие риски, возможность выбирать объекты недвижимости.
- Минусы: инвестор не может оказывать влияние на проект.
Подводим итоги
Выгодные инвестиции в любые инструменты требуют знаний, навыков планирования и крайней внимательности. Особенно, если дело касается зарубежной недвижимости. Прежде чем принимать то или иное решение, следует тщательно взвесить все плюсы и минусы.
Друзья, а как вы считаете, стоит ли игра свеч?
Всем профита и до скорого!
