Что такое REIT-фонды и как в них инвестировать

Всем привет. Чтобы инвестировать в недвижимость, совсем необязательно иметь многомиллионный капитал, возиться с оформлением, ремонтом, поиском квартирантов и т.д. Есть вариант проще и удобнее – REIT-фонды.

Сегодня мы разберем REIT-фонды в России: что это и как инвестировать в них рядовому инвестору.

О понятии

REIT – это аббревиатура от английского «real estate investment trusts», что переводится как «инвестиционные фонды недвижимости». Они строят или покупают недвижимость по всему миру, сдают ее в аренду или продают, а также вкладывают средства в ипотечные ценные бумаги.

Полученный доход делится между акционерами и выплачивается в форме дивидендов.

Как и любой фонд, REIT представляет собой коллективные инвестиции, когда средства вкладчиков (их может быть до нескольких десятков или сотен тысяч человек) аккумулируются на едином счете и инвестируются в целях последующего получения прибыли.

REIT начали появляться в США после того как президент Дуайт Эйзенхауэр в 1960 году подписал закон 86-779, который позволил вкладываться в аренду недвижимости частным инвесторам.

До этого инвестировать в такие объекты могли только крупные инвестиционные фонды.

REIT могут владеть многими видами коммерческой недвижимости:

• офисами;
• складами;
• больницами;
• торговыми центрами;
• гостиницами;
• апартаментами и пр.

Как я уже отметил, прибыль вкладчиков формируется за счет дивидендов. Фонд обязуется направлять своим акционерам не менее 90 % извлеченного дохода. Периодичность устанавливается индивидуально – кто-то платит ежемесячно, кто-то раз в квартал.

Таким образом, вкладчики получают возможность обеспечить себя стабильным пассивным доходом.

Читайте также:

• От 30 000 до 150 000 руб. в мес. без вложений.
• Подпишись на мой канал в Телеграме
• Покупка и продажа USDT на Bybit: пошаговая инструкция.
• Надежный старейший брокер с минимальными комиссиями и удобным мобильным приложением.
• Безопасный стейкинг TRX (Трон) под 18-40% годовых

Прибыль с помощью REIT можно получать не только в виде дивидендов, но еще и за счет роста котировок на бирже. Если спрос на недвижимость начинает расти, интерес к акциям фонда тоже увеличивается, а, следовательно, растет и цена на них.

Какие требования предъявляются к REIT

Организация может получить статус real estate investment trusts только при соблюдении определенных условий:

1. Форма организации должна быть налогооблагаемой, т.е. благотворительный фонд не сможет стать REIT.
2. В фонде должно быть не менее 100 акционеров, при этом 5 или менее вкладчиков не могут владеть более чем 49 % акций.
3. Не менее 75 % активов должны находиться в недвижимости или закладных бумагах.
4. Не менее 90 % прибыли должно распределяться на дивиденды. Нераспределенный из этих 90 % доход облагается корпоративным налогом.
5. Не менее 75 % годового дохода должны приносить операции с недвижимостью (аренда, проценты по закладным, продажа и т.п.), не более 20 % дохода – дивиденды и проценты по вкладам, остальные типы доходов – не более 5 %.

Классификация

По виду получаемого дохода фонды недвижимости делятся на:

• Долевые (equity REIT). Получают доход от ренты или продажи разных видов объектов недвижимости. Является наиболее распространенным типом фондов.
• Ипотечные (mortgage REIT). Их доход составляют проценты по ипотекам, которые фонды выкупают у банков.

Есть еще одна классификация – по видам недвижимости, в которую инвестирует фонд:

• Office — офисные здания и прилегающие к ним территории.
• Retail — магазины, торговые центры.
• Health care — сфера здравоохранения: поликлиники, больницы, лаборатории и пр.
• Specialty — кинотеатры, театры, казино, наружная реклама и прочие развлекательные объекты.
• Industrial — производственные и промышленные площади, склады.
• Self-storage — складские площадки самообслуживания.
• Lodging — отели и базы отдыха.
• Residential — апартаменты для проживания.
• Timberland — территории лесной промышленности.
• Infrastructure — инфраструктурные объекты: связь, энергетика.
• Data center — помещения для серверов.
• Diversified – может включать в себя любые из вышеперечисленных объектов.

Достоинства REIT фондов и инвестиций в них

У такого направления инвестирования есть ряд неоспоримых плюсов. Недаром фонды недвижимости имеются в портфелях почти каждого американца.

• Доступность. Вам не нужно быть долларовым миллионером, чтобы стать совладельцем крупного отеля или сети торговых центров в Европе. Достаточно внести любую комфортную сумму и нажать кнопку «Купить» в приложении своего брокера. Для примера: компания Welltower Inc., которая входит в индекс S&P 500 и вкладывается в объекты здравоохранения, продает свои акции по 58 долларов за штуку. Акции Simon Property Group – мирового лидера, занимающегося коммерческой недвижимостью, можно купить за 68 долларов.
• Высокие дивиденды. Для получения налоговых льгот фондам необходимо направлять на выплаты акционерам не менее 90 % своего дохода. В итоге вкладчики получают неплохое вознаграждение за владение акциями REIT каждый месяц или раз в квартал.
• Ликвидность. Акции фондов недвижимости намного более ликвидны чем физические объекты. Ценные бумаги можно легко и быстро купить или продать, получив деньги в течение пары дней. Если сравнивать этот процесс с продажей физической недвижимости, то здесь может пройти как минимум несколько недель, при условии, что цена будет заметно ниже рыночной.
• Возможность частичного снятия средств. Если Вы владеете квартирой и Вам срочно понадобились деньги, придется продавать весь объект целиком. В случае с фондом недвижимости можно продать акции ровно на ту сумму, которая сейчас необходима.
• Защита от инфляции и экономических потрясений. Стоимость аренды повышается с каждым годом на величину инфляции, вслед за этим растет и доходность REIT фондов. Кроме того, мировые кризисы обычно не так сильно действуют на сферу недвижимости.
• Средство диверсификации. Фонды инвестируют сразу в несколько объектов недвижимости, это могут быть даже десятки, а то и сотни объектов из разных стран и секторов экономики.

Есть ли минусы

Разумеется, без недостатков не обходится ни один биржевой актив. REIT – не исключение.

• Риски. Они есть всегда и везде. Рынок недвижимости подвержен разным рискам – макроэкономическим, рыночным, законодательным, природным, техногенным и т.п.
• Налог. Россияне, которые инвестируют в американские объекты недвижимости через Санкт-Петербургскую биржу, платят 30 % налога.
• Зависимость от УК. От того, насколько профессионально управляющая компания будет работать, зависит доход акционеров и величина рисков.

Как можно инвестировать в REIT

Российский инвестор может вложиться в фонд недвижимости США или других стран только двумя путями:

• Если у него есть статус квалифицированного инвестора.
• Через зарубежного брокера (например, Interactive Brokers).

Рассмотрим несколько вариантов покупки акций REIT фонда:

1. Фонды недвижимости в России. Американские REIT торгуются на бирже СПб и доступны неквалифицированным инвесторам. Посмотреть весь список можно на сайте investcab.ru/ru/inmarket/torg_instruments. Здесь нужно выбрать сектор недвижимости и список сформируется автоматически. Нажав на биржевой тикер, Вы попадете на страницу с информацией о фонде, где можно почитать о том, чем занимается фонд, посмотреть график и другие данные.
2. ETF. Более удобный инструмент, но в России им могут пользоваться только квалифицированные инвесторы и те, у кого есть зарубежный брокерский счет. ETF – это «корзина», в которой помещаются десятки или сотни REIT фондов, которые в свою очередь вкладываются в десятки и сотни объектов недвижимости. Найти и выбрать подходящий ETF можно с помощью ресурсов etf.com и etfdb.com.
3. ЗПИФ. Закрытые паевые инвестиционные фонды представляют собой некий аналог зарубежного REIT. Разумеется, они существенно не дотягивают до оригинала ввиду высоких комиссий, краткосрочности, высокого порога входа. Кроме того они не платят дивиденды и не раскрывают информацию о том, куда вкладываются средства инвесторов. К примеру, такие ЗПИФы есть у Сбербанка, но минимальная сумма для инвестирования стартует с 300 тысяч рублей и доходит до нескольких миллионов.

Заключение

REIT – очень интересный актив со множеством преимуществ. Благодаря его доступности, позволить себе приобрести крупный доходный объект недвижимости может каждый, у кого есть брокерский счет и сотня долларов.

И главное, Вы инвестируете не в какую-то виртуальную гостиницу или складское помещение, а в реальный объект, который при желании можно посмотреть воочию.

Остается надеяться на то, что для российского инвестора в будущем появится больше возможностей для инвестиций в REIT, поскольку отечественный аналог пока сильно отстает и не обладает достоинствами оригинала.

На сегодня у меня все. Благодарю за внимание и рекомендую подписаться на обновления блога, чтобы не пропустить выход новых полезных и актуальных публикаций.

Всем профита!

• Свой в Альфа-Банке: как без вложений зарабатывать от 150 000 рублей с нуля.
• Подпишись на мой канал в Телеграме
• ТОП-7 лучших сервисов и программ для учета всех Ваших инвестиций.
• Компания БКС - лучший брокер, с которым я работаю
• Стейкинг TRX (Трон) под 18-40% годовых