Всех приветствую. Покупка недвижимости в периоды кризисов и экономической неопределенности видится одним из самых привлекательных способов вложения и преумножения капитала.
Сегодня разберемся, так ли это на самом деле, как инвестировать в недвижимость в 2024 году и каких ошибок стоит избегать, чтобы вместо прибыли не получить убыток.
Текущая ситуация на рынке недвижимости
В прошлом году ситуация на рынке недвижимости развивалась под влиянием геополитической обстановки, а точнее ее обострения. Как заявил Росреестр, в 2022 году наблюдался спад: число сделок упало на 17 %, как на первичном, так и на вторичном рынке.
В то же время, доля сделок со вторичкой немного подросла по сравнению с 2021 годом. И несмотря на снижение спроса, средняя цена на квадратный метр в России увеличилась в среднем почти на 30 %.
По последним данным на ноябрь 2023 года в некоторых городах-миллионниках цены на вторичное жилье повысились вплоть до 40 %:
- Челябинск +39,1 %
- Волгоград +23,4 %
- Омск +20 %
- Ростов-на-Дону +19,8 %
- Москва +19,4 %
- Казань +17 %
По словам экспертов, такой рост объясняется дисбалансом между спросом и предложением. В то время как предложения увеличиваются несущественно, спрос наоборот стремительно растет, что и провоцирует подъем цен.
Риски и возможности для инвесторов в недвижимость
Основной риск для инвесторов традиционно связан с вложениями не в самые удачные в плане ликвидности объекты. Сильно растет конкуренция между проектами, застройщиками и частными инвесторами, и в этих условиях искать подходящую недвижимость может оказаться непросто.
Наиболее надежным активом для инвестиций остаются квартиры в новостройках, но и здесь велик риск купить то, что потом будет сложно продать или даже сдать.
К примеру, пентхаусы больше подходят для сохранения капитала, нежели для преумножения.
Также непросто реализовать квартиры и апартаменты в проектах реконструкции, поскольку они часто продаются уже по максимальной стоимости.
Такие объекты больше подойдут инвесторам-рантье, которые планируют сдавать инвестиционные метры в аренду, при условии, что застройщик сдаст их с ремонтом.
Самым оптимальным и ликвидным объектом для любых инвесторов эксперты называют двух- и трехкомнатные квартиры евроформата с чистовой отделкой. При этом нужно выбирать опытных девелоперов и хорошо развитую инфраструктуру.
Читайте также:
Особенно выгодным будет такой актив, если приобретать его на этапе строительства, когда цены еще не на пике.
Также стоит обращать внимание на проекты кластерного типа, т.е. такие современные кварталы, где помимо жилых зданий есть школы, детские сады, магазины, кафе, парки, спортивные, оздоровительные и культурно-развлекательные объекты.
Подобная недвижимость остается востребованной и как объект вторичного рынка.
Плюсы и минусы таких вложений
Для инвестиций в недвижимость есть свои специфические плюсы и минусы.
Начнем с преимуществ:
- правильно подобранный объект всегда будет ликвидным;
- такой вид инвестиций способен дать возможность получения регулярного пассивного дохода (в случае со сдачей в аренду);
- является защитным активом, на который не влияет инфляция, ведь, как правило, цены на недвижимость растут быстрее, чем данный показатель;
- надежный способ сбережения капитала;
- благодаря потребительским и ипотечным кредитам данный вид инвестирования стал доступным для более широкого круга простых инвесторов (как правило, рост стоимости жилья за период строительства составляет 20-30 %, поэтому проценты по займу можно перекрыть прибылью от продажи);
- большой выбор объектов для разных целей и в разных ценовых категориях.
Из минусов можно отметить:
- порог входа все равно остается высоким (кредит и ипотеку тоже нужно чем-то платить);
- срок окупаемости может затянуться;
- имеются дополнительные расходы, которые снижают окупаемость (это ремонт, услуги ЖКХ, налоги, оплата услуг риелторов и т. п.);
- спрос и цены на недвижимость могут меняться под влиянием внешних факторов – например, кризисов, эпидемий, санкций и т.п.;
- есть риски форс-мажоров, из-за которых объект недвижимости может пострадать (затопление, пожар, стихийное бедствие и т.п.).
Формы и объекты для инвестирования
Традиционно российские инвесторы выбирают преимущественно два типа стратегий:
- покупка недвижимости под сдачу в аренду;
- покупка с целью перепродажи.
Со сдачей в аренду есть много своих особенностей и нюансов. Например:
- сложно спрогнозировать, насколько выбранный объект будет подходящим и востребованным для аренды, не будет ли простаивать;
- как будут решаться различные форс-мажоры с жильцами (и кто будет их решать, если, к примеру, вы решите вложиться в инвестиционную недвижимость не в своем городе);
- получится ли сдать квартиру за ту сумму, за которую вы ожидаете и т.д.
Суть стратегии с перепродажей состоит в том, что инвестор покупает, к примеру, новостройку на стадии строительства, после сдачи объект дорожает и продается с профитом.
Либо берет вторичку, делает хороший ремонт и продает подороже. Здесь тоже нужно учитывать много деталей:
- важно выбрать правильный объект, а для этого нужно грамотно определить целевую аудиторию – кому вы это собираетесь продавать, интересует ли их именно такое предложение, насколько благоприятным является район, планировка, этаж, соседи, транспортная развязка, какой тип дома, год постройки и т.п.;
- если вы имеете дело с только что сданной новостройкой, то нужно учитывать большую конкуренцию – ведь скорее всего в этом доме будут продаваться квартиры и у других инвесторов, и у самого застройщика, и тогда, вероятно, цену придется сбавлять, что может существенно «съесть» весомую часть потенциального дохода;
- еще один нюанс – при продаже квартиры, которая находится в собственности менее 3 лет, нужно платить 13 % налог с доходной части.
Сдавать в аренду можно не только на долгосрок, но и посуточно. Причем не только свою квартиру (т.е. ту, что находится у вас в собственности), но и жилплощади, которые вы можете взять по договору субаренды – снимаете подешевле и сдаете подороже, а разницу кладете в карман.
Сдавать таким образом можно как жилую, так и коммерческую недвижимость.
Из плюсов – минимальный капитал на старте. Только нужно будет зарегистрировать самозанятость и платить налог.
Минусов больше – это и поиск подходящих объектов, и необходимость постоянно быть в доступе, чтобы сдавать посуточно, и вообще это полноценная работа – нужно встречаться с арендаторами, заселять, обслуживать помещение и т.д.
Есть еще одна стратегия – менее хлопотная и более доступная по средствам. Это инвестирование в долю в недвижимости или в паевые инвестиционные фонды.
Такой вариант подойдет тем, кто располагает небольшим капиталом и не хочет тратить время и силы на все те сложности, которые сопряжены с инвестициями в недвижимые объекты.
Советы по инвестициям в недвижимость
Приведу несколько рекомендаций, которые часто можно услышать от экспертов:
- Оцените свои финансовые возможности – сколько у вас свободных средств, сколько вы можете платить по кредиту (если выбираете такой вариант), каков ваш уровень дохода, на каком уровне сейчас находятся цены на рынке недвижимости. Исходя из этого уже будет понятно, где и какие объекты вы сможете себе позволить, чтобы они отвечали вашим целям и возможностям.
- Оцените риски при выборе объекта. Чтобы не натолкнуться на недобросовестных застройщиков, следует как можно больше узнать о компании – посмотреть ее проекты, проверить наличие наград, изучить сведения о банках, которые финансируют девелопера и т.д.
- Обратите внимание на ликвидность. При выборе конкретного объекта нужно учитывать все детали – транспортную доступность, инфраструктуру, близость к образовательным, культурным и прочим важным для комфортной жизни учреждениям.
- Сравнивайте выбранный объект с похожими предложениями на рынке. Чтобы узнать примерную стоимость, по которой вы сможете в будущем продать или сдать в аренду тот или иной объект, можно сравнить его с аналогичными в этом же районе / доме, с похожим ремонтом и т.д.
- Избегайте эмоций. Некоторые неопытные инвесторы, которые мечтают зарабатывать на недвижимости, принимают решение о покупке той или иной квартиры из расчета «нравится/не нравится» или «я бы здесь жил». Когда эмоциональное вовлечение преобладает над бизнес-подходом, обычно ничего хорошего из этого не выходит.
Подводим итоги
Инвестиции в недвижимость – дело хорошее. В любом случае вы вкладываетесь в реально осязаемый объект, который позволит даже если не преумножить, то точно сохранить капитал.
Однако с этим видом инвестиций сопряжено много нюансов. Здесь нужно тщательно анализировать и сам рынок, и локацию, и объект недвижимости.
А что вы думаете на эту тему? Есть у вас опыт вложений в данный сектор или только мечтаете об этом? Поделитесь в комментариях. Думаю, многим это может быть полезным.
На этом у меня все. Желаю всем разумных инвестиций и до скорого!
