Блог Александра Иванова
  • Как заработать в интернете
  • Куда лучше инвестировать
  • Какую сетевую компанию выбрать

Что из себя представляет ипотека, как она устроена и как использовать ипотечное кредитование инвестору

Лого investbro.ru

Приветствую Вас. Ипотечный кредит связан с большими деньгами, возвращать которые приходится, как правило, больше десятка лет. Неудивительно, что у такой процедуры есть не всегда очевидные нюансы.

Сегодня мы поговорим о том, как устроена ипотека: стоит ли брать её и какие возможны подводные камни.

О понятии

В обиходе ипотекой считают долг перед банком за дом или квартиру. Но с юридической стороны это неверно.

Ипотека – это вид залога. При этом залогом выступает недвижимость, которая остается в пользовании у заемщика. Если должник не возвращает долг, банк вправе продать залоговое жилье, чтобы вернуть свои деньги.

Пока долг не будет возвращен, заемщик не сможет в полной мере распоряжаться приобретенной собственностью — например, подарить или продать.

Заложить недвижимость можно не только по кредитному договору, но и купли-продажи, подряда или аренды. Все это также будет считаться ипотекой. Выдаваемый по такой схеме кредит называется ипотечным.

Далее по тексту я буду использовать понятия «ипотека» и «ипотечный кредит» как синонимы, что допустимо.

Читайте также:

Законодательное регулирование

Ипотечное кредитование регулирует Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 1998 года.

Ипотека имеет большое значение для экономики страны:

  • Деньги населения не хранятся под подушкой, а работают на экономику.
  • Растет спрос на строительство и стройматериалы, за счет чего отрасль развивается.
  • Чем больше кредитный портфель у банков, тем более стабильна банковская система.

Кредит, залог, ипотека

Для непосвященного в банковской теме обывателя данные понятия не имеют принципиальной разницы, однако это не так.

Кредит – это заем, а ипотека – есть залог, который обеспечивает этот заем. Иными словами, человек взял кредит, а в залог оставил квартиру, которую купил на кредитные средства.

При этом заемщик пользуется данной квартирой. Такая форма залога и называется ипотекой.

На юридическом языке, нельзя взять ипотеку, но можно взять ипотечный кредит.

Залог – это широкое понятие. Заложить можно почти что угодно. Ипотека же – это разновидность залога, когда закладывают именно недвижимость.

Обременение заложенной недвижимости регистрируют в Росреестре. Обычный кредит тоже может предполагать залог – к примеру, золото или автомобиль.

Разница в том, что такой залог нигде не регистрируют, достаточно оформленного договора залога.

Схема работы ипотеки

Ипотечный кредит имеет стандартный алгоритм:

  1. Потенциальный заемщик обращается в банк. Подается заявка с указанием желаемой суммы и цели кредита. Особое внимание стоит уделить именно цели, поскольку при неточной формулировке заявку придется оформлять заново. Нужно указать, что конкретно клиент планирует покупать: вторичное жилье, новостройку, либо займ берется на рефинансирование с залогом в виде квартиры.
  2. Подавая заявку, клиент обязан предоставить в банк справку 2-НДФЛ и копию трудовой книжки, где имеются данные о стаже работы. Вместе с представленными документами банк изучает кредитную историю и кредитный рейтинг клиента. Если кредитор посчитает обратившегося платежеспособным, кредит одобряется.
  3. Заемщик ищет на первичном или вторичном рынке квартиру и предоставляет в банк документы на нее.
  4. В случае одобрения сделки банком стороны подписывают договор. Чаще всего расчет между покупателем и продавцом происходит именно на данном этапе: покупатель помещает деньги на счет или в банковскую ячейку, но доступа к средствам продавец пока не имеет.
  5. Кредитор готовит документы для регистрации перехода прав собственности и обременения недвижимости. Оформляется закладная – ценная бумага, владелец которой имеет право стать собственником, либо продать имущество и погасить долг. Подаются документы в Росреестр, закладная остается у банка.
  6. Как только оформляются документы, продавец получает доступ к деньгам.

В момент погашения ипотечного кредита — банк возвращает закладную. Если заемщик в определенный момент перестает платить по кредиту, банк выставляет недвижимость на продажу.

Часть денег идет на погашение оставшегося долга, часть возвращается заемщику.

Плюсы и минусы ипотечного кредитования

Финансовые эксперты не рекомендуют брать ипотеку тем, кто вынужден платить ежемесячный взнос, превышающий половину семейного дохода. Цены ежегодно растут, и если кредит уже изначально становится обузой, то дальше будет еще труднее.

Ипотека может быть выгодна в том случае, если платежи составляют менее половины дохода, при этом у заемщика имеются перспективы роста заработной платы.

Какие плюсы есть у ипотеки:

  • Купить квартиру можно даже не имея необходимой суммы.
  • При оформлении кредита цена на жилье фиксируется. И если с каждым годом стоимость недвижимости увеличивается, то в случае с ипотекой цена на купленную квартиру остается прежней даже к концу срока выплаты.
  • Можно сделать ремонт на свой вкус, чего нельзя себе позволить, например, в съемном жилье.
  • Есть возможность либо сэкономить, либо заработать. В первом случае заемщик сам проживает в ипотечной квартире и экономит деньги на аренде. Во втором – квартира сдается третьим лицам, которые оплачивают аренду, которую можно направить на ежемесячные выплаты по ипотеке. При этом стоимость аренды может расти, а ежемесячный платеж – нет.

Минусы ипотеки:

  • Срок кредита составляет несколько лет, а зачастую десятилетия. Если спустя несколько лет исправных платежей заемщика уволят с работы, и он не сможет продолжать оплату, квартиру заберут.
  • Переплата может доходить до 1,5 раз от первоначальной суммы.
  • Большие расходы на страховку. Ежегодно нужно вносить платежи на страхование квартиры, здоровья и жизни. При несогласии заемщика оплачивать страховку за здоровье и жизнь — ставка по ипотеке повышается.
  • Продать обремененную ипотекой квартиру можно только с согласия банка. Если у покупателя будут наличные деньги, продать недвижимость из-под залога будет проще. Сложности возникают, когда покупатель сам с ипотекой, а первоначальный взнос не покрывает остаток долга. Тогда придется искать банк, который возьмется за проведение такой многоходовой сделки.

Альтернативы ипотечного займа

Приведу несколько вариантов, которые можно рассмотреть как альтернативу ипотеке:

  1. Кредит. Кредит выгоднее ипотеки только в том случае, если на покупку квартиры не хватает небольшой суммы – порядка 15-20 % от полной стоимости. Кредит оформить быстрее и вероятность получить его выше. В то же время, процентная ставка по ипотечному займу ниже, чем у обычного кредита. Объясняется это тем, что риски банка при ипотеке ниже, ведь в случае невозврата долга банк может продать квартиру.
  2. Накопление. Если своя квартира уже есть, то на новую недвижимость лучше накопить. Деньги, которые имеются на первоначальный взнос, можно положить под проценты, куда каждый месяц добавлять часть зарплаты, которую планировалось направлять на выплаты по ипотеке. Так появится возможность накопить быстрее и избежать переплаты.
  3. Аренда и накопление. Если сумма ежемесячного платежа по ипотеке существенно больше, чем аренда квартиры, то выгоднее будет накопить на жилье. Средства, которые пошли бы на ежемесячный платеж, можно разделить на две части: первую использовать для съема квартиры, вторую – для накопления. Но здесь много нюансов. Сколько свободных денег, подлежащих разделению на части, имеет семья, какова стоимость квартиры, на сколько повысятся цены на жилье и ремонт за годы накопления и т.п.

Стороны сделки

Когда берется потребительский кредит, в сделке участвуют только две стороны – заемщик и кредитор. В случае с ипотекой все сложнее, и участников значительно больше:

  1. Заемщик. Тот, кто берет кредит в банке для приобретения недвижимости. Также в сделке может участвовать созаемщик – например, если ипотеку берут на двоих муж и жена. Они же будут являться залогодателями – лицами, предоставляющими кредитору недвижимость под залог.
  2. Кредитор. Юридическое лицо, которое выдает кредит под залог недвижимости. Это может быть банк, либо, к примеру, фонд по поддержке молодых семей.
  3. Продавец недвижимости. На вторичном рынке это будет физическое лицо-собственник квартиры. На первичном – застройщик.
  4. Росреестр. Орган регистрирует переход права на недвижимое имущество и обременение.
  5. Страховая компания. Страхует недвижимость, находящуюся под залогом, а также здоровье и жизнь заемщика.
  6. Поручитель. Требуется в том случае, если банк сомневается в достаточной платежеспособности заемщика. Если должник перестает платить по кредиту, долг переходит поручителю.
  7. Оценщик. Перед заключением договора он оценивает стоимость недвижимости.

Виды кредитования

Законом определяется два основания, по которым может быть оформлена ипотека:

  • В силу закона.
  • В силу договора.

В силу закона ипотечное обязательство возникает, когда закладывается приобретаемая недвижимость. Регистрируется такой вид ипотеки одновременно с переходом прав собственности. Это следующие случаи:

  • Недвижимость покупают или строят на заемные у банка средства.
  • По целевому займу покупается земельный участок, который в результате оказывается в залоге. Если на такой земле построят дом, он тоже будет в ипотеке.
  • Покупка недвижимости по военной ипотеке.
  • Недвижимость или земля передается в ренту, и в качестве залога получатель ренты берет эту недвижимость или землю.

Ипотека в силу договора – это когда закладывается уже имеющаяся в собственности недвижимость. Регистрация происходит после перехода прав собственности на основании договора об ипотеке.

Ипотечные программы от государства

Отдельным категориям граждан государство готово оказать помощь в виде дополнительных средств на первоначальный взнос, либо компенсации банкам процентов.

На данный момент таких программ несколько.

Ипотека с господдержкой

На создание данного продукта государство пошло в 2014 году, когда курс сильно подскочил, и валютные ипотечники оказались в крайне затруднительном положении.

Те, кто получил право на господдержку, обратились в банки за реструктуризацией, и 30 % долга были списаны.

Молодым семьям тоже оказывается помощь в рамках данной программы. Семьи без детей могут получить «скидку» в 30 %, с детьми – 35 %.

Чтобы попасть под действие программы, семьи должны отвечать следующим требованиям:

  • Быть признанными нуждающимися в жилье.
  • Быть моложе 35 лет (для обоих супругов).
  • Быть платежеспособными и иметь средства, чтобы добавить к полученной субсидии и приобрести недвижимость.

Для семей с детьми

Предусматривает снижение процентной ставки:

  • До 6 %.
  • До 5 % для жителей Дальнего Востока.

Условия получения:

  • В семье рожден второй или последующий ребенок после 1 января 2018 года.
  • Приобретается жилье на первичном рынке (кроме Дальнего Востока – там разрешено покупать и вторичку).

Для многодетных семей

Для семей, воспитывающих трех и более детей, предусмотрена субсидия до 450 тысяч рублей в счет погашения ипотечного долга.

Условие получения: третий и последующий ребенок родился в период с 2019 по 2022 год включительно.

Данную программу можно использовать для следующих целей:

  • Покупки квартиры в новостройке или на вторичном рынке.
  • Покупки земельного участка.
  • Строительства дома.

Под материнский капитал

Сертификат выдается Пенсионным фондом семьям, в которых родился второй ребенок.

В 2020 году размер маткапитала составляет 466 617 рублей. Потратить его можно только по достижении ребенком трех лет, но есть исключения. Например – погашение основного долга или внесение первоначального взноса по ипотеке.

Для военных

Военнослужащий может взять жилье на вторичном или первичном рынке в любой точке страны. Во время службы военного оплачивать за него ипотеку будет государство.

Условия участия:

  • Служба по контракту.
  • Наличие гражданства РФ.
  • Нахождение в реестре участников программы.

Для молодых специалистов

Представители определенных профессий могут получить поддержку в рамках региональных программ.

Например, в Московской области действует «Социальная ипотека». Государство погашает половину кредита по ипотеке сразу, а вторую половину выплачивает на протяжении всего срока. Молодому специалисту остается только погасить проценты.

В такой программе могут принять участие:

  • Врачи, фельдшеры скорой помощи.
  • Учителя начальных классов.
  • Учителя по математике, русскому и английскому языку.
  • Молодые ученые.

Предложения от аккредитованных застройщиков

Некоторые банки предлагают ипотеку по сниженной на 1-2 % ставке на недвижимость от аккредитованных застройщиков.

Аккредитация, выданная банком, свидетельствует о том, что он считает застройщика надежным. Значит покупатель точно получит жилье, и кредит будет точно обеспечен залогом.

По факту — сниженная ставка означает скрытую скидку от застройщика. Иными словами, банк делает ставку по ипотеке ниже, а застройщик компенсирует ему недополученную прибыль, продавая квартиру по сниженной цене.

Что нужно знать до оформления кредита

О каких вопросах стоит задуматься, что называется, «на берегу»:

  • Первоначальный взнос. Как правило, сумма взноса составляет 10-15 % от стоимости квартиры. В разных банках она может варьироваться. Величина этого взноса влияет на процент по займу и решение о выдаче: чем больше первоначальный взнос, тем ниже ставка, меньше переплата и больше шансов на одобрение.
  • Сумма ипотечного кредита. Минимальный размер кредитования обычно стартует от 300 тысяч рублей. Чем больше сумма, тем выше ставка за счет увеличения потенциальных потерь в случае невозврата.
  • Платежеспособность. Оптимальным считается, когда заемщик вынужден платить по кредиту не более 50 % от своего дохода. Сумму дохода снижают иждивенцы, обязательные платежи в виде коммуналки, алиментов и прочих кредитов. Увеличивают сумму созаемщики, поручители и регулярный дополнительный доход (например, дивиденды, платежи от сдачи в аренду недвижимости и пр.).
  • Вид процентной ставки. Бывает фиксированная, плавающая и переменная (комбинированная). Фиксированная не изменяется в течение всего срока выплаты. Плавающая рассчитывается по формуле, в которой содержится переменная величина. Чаще всего это ключевая ставка Центробанка. В результате за срок выплаты ставка по ипотеке может многократно изменяться, следуя за ключевой ставкой ЦБ. Переменная ставка предусматривает сочетание первого и второго типов: в течение определенного срока выплаты она фиксированная, а по его истечении становится изменяемой.
  • Способы погашения. Чаще всего для списания ипотечных платежей заводится специальный счет или карта, откуда каждый месяц снимаются деньги в счет погашения долга. Если положить сумму большую, чем ежемесячный платеж, спишется все равно установленный в договоре размер. Чтобы досрочно погасить часть кредита, нужно написать заявление в отделении банка, либо через личный кабинет.
  • Типы платежей. Ипотека состоит из двух частей – основной долг и проценты. Порядок возврата и того, и другого определяется типом платежа. Он может быть аннуитетным и дифференцированным. Первый предполагает разделение всей суммы долга на равные части. В начале срока выплаты заемщик погашает в основном одни проценты, потом – тело долга, но размер платежей при этом не изменяется в течение всего срока. Дифференцированный платеж – это когда основной долг делится на весь срок выплаты, а проценты добавляются каждый месяц, снижаясь к концу срока. Таким образом, в начале срока заемщик выплачивает большую сумму, а к концу размеры платежей уменьшаются.
  • Условия расторжения договора. Есть три законных основания для расторжения ипотечного договора: по соглашению сторон (к примеру, заемщика увольняют, и он понимает, что дальше платить не в состоянии, банк при этом одобряет заявку клиента и принимает решение о продаже залоговой квартиры), через суд (когда заемщик перестал вносить платежи, и банк обратился в суд) и по инициативе одной из сторон, если это прописано в договоре.
  • Условия страхования. Среди требований банка может быть страхование жизни и здоровья, от потери работы и титульная страховка (на случай если сделку признают недействительной). Как правило, при отказе заемщика от одного из видов страховки повышается процентная ставка. Следует выяснить, насколько именно. Условия могут отличаться в зависимости от схемы страхования. При коллективном полис оформляет банк, при агентском – страховая компания.

Риски ипотеки

Есть несколько серьезных рисков, которые берет на себя заемщик:

  • Потеря дохода или его снижение.
  • Валютный риск, если кредит берется в долларах или евро. Тогда при скачках валюты долг перед банком может быть увеличен.
  • Повреждение жилья в результате пожара, затопления, стихийных бедствий.

Чтобы снизить риски, следует оформить страховку. Какой она может быть:

  • Страхование жизни и здоровья.
  • Страхование недвижимости, на которую оформлена ипотека.
  • Титульное страхование, на случай если сделка будет признана незаконной или оспорена.
  • Можно застраховаться от потери работы, ухудшения здоровья, инвалидности, пожара, природных катаклизмов и т.п.
  • Страхование финансового риска. Оформляется банком за свой счет. Делается на случай, если заемщик перестанет платить по ипотеке, квартиру продадут, но вырученные деньги не смогут перекрыть долг.

Требования к заемщику для получения ипотеки

  • Возраст – от 20-21 года до 65 лет. Некоторые банки устанавливают максимальный порог в 75 лет. Стоит учитывать, что это возраст на момент полного погашения кредитного займа. К примеру, если ипотеку оформляет 55-летний клиент, а возрастной порог составляет 65 лет, то кредит разрешат взять только на 10 лет максимум.
  • Трудовой стаж – на одном месте работы 3-4 месяца, общий стаж должен составлять 6-12 месяцев.
  • Документы – подтверждающие личность и доход. Можно также предъявить документы, подтверждающие наличие дорогостоящего имущества – например, автомобиля, дачи, ценных бумаг или источника дополнительного дохода. ИП должен иметь налоговую декларацию, бухгалтерскую отчетность и выписку с расчетного счета.

Нюансы оформления

Выбор банка и программы. Программы ипотечного кредитования во многих банках схожи, но могут отличаться условия, ознакомиться с которыми можно на сайтах банков или сайтах-агрегаторах вроде «Домой. ру», «Сравни. ру» или «Банки. ру».

Поиск жилья. При оформлении ипотеки стоит учитывать не только сумму, которую одобряет заемщику банк, но и требования, которые он предъявляет к недвижимости. Банку нужен объект, который в случае необходимости он сможет легко продать.

Дом не должен быть старым, аварийным, а квартира не должна находиться под обременением.

Некоторые банки не дают разрешение на покупку комнаты в общежитии или коммуналке. Если заемщик хочет приобрести частный дом, в нем должны быть проведены все коммуникации.

Для проверки потенциальной собственности банк вышлет на объект своего оценщика, на основании выводов которого вкупе с документацией на жилье банк будет принимать решение одобрить или отказать в выдаче кредита.

Если квартира подобрана, покупатель передает продавцу задаток. Если покупатель передумает брать квартиру, задаток не возвращается.

Если продавец передумает продавать – он обязуется вернуть задаток в двойном размере. При этом в соглашении о задатке можно прописать, чтобы в случае отказа банка задаток был возвращен.

Обращение к ипотечным брокерам. Если нет времени вникать в условия банковских программ и подавать документы, можно воспользоваться помощью посредников. Брокер сам оформит заявку, соберет документы и проведет переговоры с банком.

Это может быть выгодно, если квартира приобретается в другом городе, либо уже были получены отказы от банков – в таком случае брокер изучит причину и подаст заявку в тот банк, который более лояльно смотрит на ситуацию.

Кроме того, брокеры могут иметь преференции от банков-партнеров в виде сниженной ставки.

О чем стоит знать, если ипотека уже оформлена

  1. В какой срок пополнять счет для списания. Лучше это делать за 5 рабочих дней до указанной в графике даты. Деньги могут поступить на счет с опозданием, а за просрочку банк начнет начислять пени, что грозит еще и испорченной кредитной историей.
  2. Что можно делать с ипотечным жильем. В нем можно жить, делать ремонт. Некоторые банки против перепланировки, сдачи в аренду и регистрации не членов семьи, поэтому о подобных нюансах лучше поинтересоваться заранее. Все это должно прописываться в договоре. Заложенную квартиру также можно продать, но с разрешения банка.
  3. Кто является собственником. Обремененная квартира не принадлежит банку. Собственником выступает заемщик. При этом полноценно распоряжаться жильем он сможет только по окончании срока выплат.
  4. Можно ли погасить кредит досрочно. Заемщик не лишен данного права. Если он хочет частично досрочно погасить ипотеку, есть два варианта: уменьшить тело займа или срок. В первом случае снижается ежемесячный платеж, а срок остается тот же. Во втором – сокращается срок, но остается неизменным размер ежемесячного платежа.

Что будет, если не вносить платежи

При просрочке банк сначала начнет напоминать о необходимости оплаты в виде писем на электронную почту, смс и звонков. Позже банк выставит жилье на торги, и заемщик лишится квартиры.

Банк может сам продать недвижимость, либо обратиться в суд. При этом заемщика не спасет даже то, что ипотечная квартира – это единственное его жилье, или в ней проживают несовершеннолетние дети.

Банк в любом случае имеет право требовать возмещения долга за счет залогового имущества.

Если заемщик потерял работу и временно не имеет возможности платить по кредиту, есть несколько вариантов выхода из ситуации:

  1. Ипотечные каникулы. Предусматривает отсрочку платежей сроком до полугода. При этом банк не будет начислять пени и обращаться в суд.
  2. Реструктуризация долга. Это пересмотр графика или суммы платежей: увеличение срока, замена валюты, снижение процентов и т.п.
  3. Рефинансирование. Предполагает смену одного кредитора на другогой с более выгодными условиями.

Ипотечное инвестирование

Инвестор может воспользоваться ипотечным кредитованием, чтобы сохранить сбережения и заработать.

Взятая в ипотеку квартира сдается в аренду. При этом, расчет идет на то, что размер ежемесячного платежа по кредиту остается неизменным на протяжении всего срока выплаты, а аренда и стоимость недвижимости в перспективе будут растут.

За 10-15 лет цена аренды квартиры может существенно увеличиться.

В некоторых случаях аренда может покрывать размер ежемесячного платежа по ипотеке, в таком случае кредит станет и вовсе незаметным для инвестора.

Но здесь следует оговориться. Не во всех случаях ипотечное инвестирование будет выгодным.

К примеру, в городах с высокими ценами на недвижимость или низкими на аренду — особого смысла в данной авантюре не будет.

Кроме того, стоит учитывать необходимость оплачивать налог 13 % с дохода за аренду. А некоторые банки ещё прописывают в договоре, что проживать в ипотечной квартире могут только члены семьи.

Таким образом, рассматривать ипотеку как инструмент для инвестирования следует индивидуально в каждом конкретном случае.

На сегодня это все. Подписывайтесь на обновления блога и делитесь статьей с друзьями в социальных сетях.

До встречи в новых публикациях!

Комментарии к статье: 0
Добавить комментарий
:grinning: :grining-smiling: :tears-of-joy: :smile-open-mouth: :tall-eyes-open-mouth: :cold-sweat: :scrunched-closed-eyes: :halo: :winking: :rosy-cheeks: :slightly-smiling: :tongue: :relieved: :heart-eyes: :sunglasses:
* Нажимая на кнопку "Отправить", я даю согласие на рассылку, обработку персональных данных и принимаю политику конфиденциальности.