Всем привет. Сегодня мы разбирем эскроу счета: что это простыми словами, что говорят отзывы об их использовании, каковы их преимущества и недостатки.
Эта разновидность банковского счета была прописана в гражданском кодексе еще в 2014 году, а в 2019-ом — понятие коснулось и долевого строительства.
О понятии эскроу счета
В ГК РФ (ст. 860.7) определение данного понятия раскрыто через описание порядка процедуры:
«По договору счета эскроу одна сторона открывает специальный счет для учета и блокирования денежных средств, полученных от владельца в целях их передачи другой стороне при возникновении оснований, предусмотренных договором».
Переведя все это на человеческий язык, получаем следующее. Счет эскроу — это специальный банковский счет, который используют для снижения рисков при оформлении какой-либо сделки.
Одна сторона сделки переводит на данный счет деньги, которые замораживаются (на банковском языке это называется депонированием). Вторая сторона сможет снять эти средства только в том случае, если выполнит свои обязательства.
Простой пример.
Гражданин А. хочет купить квартиру у гражданина Б., при этом опасается, что продавец обманет его. Чтобы обезопасить себя, гражданин А. открывает эскроу счет в банке. В таком случае гражданин Б. сможет получить деньги только после того, как жилье будет юридически оформлено на покупателя.
Для открытия такого спец-счета обе стороны должны заключить договор счета эскроу, в котором указывается, на каких основаниях банк должен разморозить деньги и перевести их получателю.
Читайте также:
На счете эскроу можно депонировать не только деньги, но и иное имущество — к примеру, ценные бумаги и иные документы.
Участники договора
В сделке принимают участие три стороны:
- Депонент – это тот, кто вносит деньги (или имущество) на условный счет.
- Бенефициар – это тот, кто получит деньги (или имущество), когда исполнит свое обязательство.
- Эскроу-агент – сторона, которая замораживает деньги на счете.
Агент является независимой стороной, выступает гарантом заключаемой сделки и контролирует факт выполнения обязательств бенефициара и депонента.
В мировой практике эскроу-агентами могут быть банки, специализированные фирмы и юридические компании. В России такие услуги могут оказывать только банки.
Где применяются эскроу счета
Счет эскроу используется в таких сделках, где имеется риск невыполнения обязательств одной из сторон, если она получит деньги сразу.
Кроме того, спец-счета нужны в тех случаях, когда между платежом и передачей товара предполагается длительный срок.
Традиционно эскроу счета применяют в следующих видах сделок:
- Долевое строительство.
- Продажа недвижимости/бизнеса/ценных бумаг.
- Заключение мирового соглашения в суде.
- Операции с интеллектуальной собственностью.
Порядок использования эскроу счета
Сделка с применением счета эскроу проходит в несколько этапов:
- Три стороны заключают договор, где прописаны обязательства каждой из них: покупатель обязуется оплатить товар, продавец – предоставить его, а агент гарантирует перевод средств только после предоставления товара.
- Покупатель открывает в банке спец-счет и переводит на него необходимую для оплаты покупки сумму.
- Агент депонирует средства на счете.
- Продавец выполняет свою часть договора и предъявляет банку-агенту документальное доказательство.
- Агент размораживает средства на счете и переводит их продавцу.
Согласно букве закона, деньги, лежащие на эскроу счете, принадлежат покупателю (депоненту), но распоряжаться он ими не вправе.
Как только продавец (бенефициар) предоставит доказательства выполнения своих обязательств агенту, он может начать ими распоряжаться.
Пункт 3 вышеупомянутой статьи Гражданского кодекса гласит, что агент не имеет права брать комиссию за свои услуги с данного счета эскроу, если иное не предусмотрено условиями договора.
Открытие счета
Подписывают договор на открытие эскроу счета все три стороны. В документе должна отражаться следующая информация:
- Что за товар/услуга предоставляется.
- Данные продавца и покупателя.
- Сроки предоставления.
- Способ доказательства выполнения обязательств бенефициаром.
Далее депонент вносит средства на открытый счет и обе стороны оплачивают вознаграждение банку-агенту.
Банки, работающие с эскроу счетами
- Сбербанк.
- ВТБ.
- Альфа банк.
- Россия.
- ДОМ.РФ.
- Газпромбанк.
- Открытие.
- Россельхозбанк.
- Росбанк.
- Совкомбанк.
В каждом кредитном учреждении могут устанавливаться свои требования к пакету документов при открытии счета:
- Как правило, стандартными для физического лица являются паспорт и заявление.
- Юрлицо могут попросить предоставить нотариально заверенные копии учредительного договора или устава, сведения о финансовом положении компании и документ, подтверждающий полномочия.
- От ИП требуется паспорт (копия), бухгалтерская отчетность и справка об отсутствии задолженностей по налогам.
Образец договора эскроу счета также будет отличаться в разных банках.
Для примера с формой, утвержденной Сбербанком, можно ознакомиться по ссылке https://www.sberbank.ru/common/img/uploaded/files/usl_escrow.pdf.
Особенности при долевом строительстве
С 1 июля 2019 года в силу вступили новые правила долевого строительства. Теперь приобрести квартиру в новостройке можно только через эскроу счет. Таким образом, застройщик получит деньги только после ввода дома в эксплуатацию и передачи готового жилья покупателю.
В случае заключения договора купли-продажи деньги на счету страхуются. Срок страховки завершается по истечении трех дней после перехода прав собственности покупателю.
По договору долевого участия деньги дольщиков страхуются на весь период строительства. Даже если у банка отзовут лицензию, средства на эскроу счетах не пропадут – они будут переведены на счета в другом банке.
Единственный нюанс – сумма на счету не должна превышать 10 миллионов рублей.
Данная схема надежно защищает дольщиков от мошенников и случаев «недостроя».
Плюсы и минусы использования эскроу счетов, отзывы
К достоинствам эскроу-счетов относят:
- Покупатель защищен от мошенничества со стороны продавца, который, в свою очередь, гарантированно получит деньги после выполнения своих обязательств.
- При расторжении сделки одной из сторон — эскроу счет закрывается автоматически, а средства переводятся обратно покупателю.
- Документы, которые служат подтверждением выполнения обязательств бенефициаром, стороны могут выбрать самостоятельно.
- Дольщики, заключившие ДДУ, открывают эскроу счет бесплатно, а суммы до 10 млн. рублей страхуются Агентством по страхованию вкладов.
- Эскроу счет не подлежит аресту, даже в случае наличия у покупателя долгов.
Недостатки:
- Не все банки в стране работают с такими счетами.
- Средства на эскроу счете замораживаются, и депонент не может их вернуть, не расторгнув сделку.
- Пока деньги лежат на счете, они не приносят прибыли, в то время как будучи размещенными на депозите, они могли бы приносить небольшую прибыль.
- Покупатель обязан оплатить услуги агента. Размер вознаграждения обычно составляет от 0,7 до 1 % от суммы.
- Судя по отзывам, в некоторых банках, зачастую, не соблюдаются сроки по раскрытию эскроу счетов после предоставления всех необходимых документов.
- Негативно отзываются об эскроу счетах также по той причине, что деньги покупателей замораживаются, но используются банком по своему усмотрению для извлечения дополнительной прибыли для себя же. При этом банк, выдавая кредит застройщику, так же получает процентный доход и с него.
Благодарю за внимание и надеюсь, что статья оказалась полезной для Вас.
Подписывайтесь на обновления и делитесь материалом со своими друзьями в социальных сетях.
До скорого!
Если честно, даже не подозревала о существовании такого вида счета, как счет эскроу. Спасибо за объяснения и рекомендации, буду знать.
Даже ничего не знала об этом, Вы с финансами работаете, в этой сфере более образованны)
Честно не слышала про такой вид счета. Читаю и вникаю, спасибо что поделились такой информацией.