Как можно инвестировать в земельные участки

Приветствую Вас, друзья! Марк Твен в свое время довольно интересно высказался по поводу вложений в рынок земельных участков: «Покупайте землю – ее больше не производят».

Насколько актуальна эта идея сегодня, как инвестировать в земельные участки и есть ли в этом смысл?

Об этом и поговорим...

Читайте также:

• ТОП лучших книг по обучению инвестированию в недвижимость

Ситуация на земельном рынке

Земля является разновидностью недвижимого имущества и, бесспорно, это ограниченный ресурс, в силу чего участки можно назвать хорошим инвестиционным инструментом.

Купив землю в начале 90-х – 2000-х годов, на ней можно было неплохо заработать. Но на этом хорошие новости, увы, заканчиваются.

Совокупные проблемы, связанные с рынком недвижимости, больше всего отразились на земле. В 2016-ом эксперты оценили резкий спад цен на участки в 30%. Земли в России много, но крылатая фраза Твена в стране больше не работает.

Обстановка на рынке сегодня такова:

• Земля очень зависима от курса доллара и прочих макроэкономических параметров. Стоимость одинаково снижается везде: как в невостребованной глубинке, так и в средней удаленности от МКАДа.
• Высокая централизация рынка: почти 80% земли в ближнем Подмосковье находится в руках пары десятков владельцев.
• Очень низкая ликвидность актива.
• Прогнозирование стоимости земли на практике является крайне сложным.
• Государство активно противодействует спекулятивным операциям с участками.
• С 2015 года выросла налоговая нагрузка: налоговая база теперь привязана к кадастровой стоимости, ставки увеличились.

Как результат – землю часто продают с большим дисконтом, либо вовсе не за деньги, а за долю в проекте; начали возникать «мертвые» неработающие активы.

Можно ли тут заработать

Для начала выведу правила, о которых важно знать еще «на берегу».

1. Если Вы рассчитываете на активный и краткосрочный доход – выберете другой инвестиционный инструмент. Шансы быстро заработать на перепродаже земли минимальны.
2. Вкладывайтесь в участок только в том случае, если абсолютно четко знаете, что будете с ним делать. Помните: сегодня земля перестала быть самостоятельным активом и покупать ее имеет смысл разве что под строительство объектов.

Какие есть варианты:

• Можно использовать землю сельхоз назначения под фермерское хозяйство. Но это скорее будет не инвестированием для получения прибыли непосредственно от участка, а открытием бизнеса. И далеко не каждый готов заниматься этим.
• Приобрести землю в целях перепродажи. Подойдет участок любого назначения, но воспользоваться таким способом скорее под силу профессиональным инвесторам, владеющим инсайдерскими данными (к примеру, о недооцененных активах).
• Купить участок для строительства и последующей сдачи в аренду или перепродажи. Наиболее доступный для большинства вариант.

Что выгоднее строить:

• Мини-гостиницы, отели, санатории, базы отдыха и пр.
• Жилые дома: коттеджи, малоэтажные многоквартирные дома, таунхаузы, т.п.

Данный вариант так же имеет свои недостатки:

1. Высокий порог входа в проект: одно дело вложиться в однушку в новостройке, и совсем другое приобрести землю и построить на ней целый дом на несколько квартир.
2. Долгий период окупаемости: до 5 лет в случае перепродажи и более 10 – на аренде.
3. Много рисков, высокая конкуренция.
4. Сектор требует специфических знаний и соответствующего опыта.

Какие есть статусы у земли

Каждый земельный участок имеет свой статус, который подтверждается документами. Планируя инвестировать средства в землю, обязательно смотрите, какое предназначение она имеет.

Читайте также:

• Подпишись на мой канал в Телеграме
• Покупка и продажа USDT на Bybit: пошаговая инструкция.
• Надежный старейший брокер с минимальными комиссиями и удобным мобильным приложением.
• Безопасный стейкинг TRX (Трон) под 18-40% годовых

Выделяют участки следующих статусов:

• КФК (крестьянско-фермерское хозяйство) имеет своей целью производство сельхоз продукции для коммерции. КФК размещаются только на участках с/х назначения. Владелец такой земли будет фермером, ИП или юрлицом.
• СНТ (садовое некоммерческое товарищество) предназначено тоже для производства сельхоз продукции, но уже в некоммерческих целях. Подводными камнями могут стать административные сложности со строительством жилых объектов, проведением коммуникаций и регистрацией.
• ДНП (дачные некоммерческие партнерства) – почти то же самое, что и СНТ.
• ЛПХ (личные подсобные хозяйства) входят в состав земель с/х назначения или поселений. Строительство жилых объектов здесь возможно при положительном решении администрации.
• ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) расположено только на участках поселений. На таких землях можно строить жилые объекты, регистрировать их, свободно заниматься инфраструктурой и проведением коммуникаций.

От чего зависит стоимость

На цену участка влияют следующие факторы:

• Географическое положение, степень удаленности от крупных центров и городов. Здесь все просто – чем дальше от города/центра, тем менее перспективным будет проект.
• Уровень жизни вокруг участка – чем богаче соседи, тем дороже земля.
• Размер и форма участка. Слишком большой участок будет сложно обслуживать и реализовать. На кривой и косой местности сложно строить.
• Подъездные пути. Отлично, если до самого участка будет проложен асфальт.
• Наличие коммуникаций, либо комфортные условия для их подключения.
• Транспортная развязка – ходит ли рядом общественный транспорт.
• Инфраструктура – магазины, школы, детские сады, больницы, т.п.
• Природный ландшафт. Плюсом будет наличие поблизости речки, леса.
• Не лучшим вариантом станет участок, рядом с которым находится свалка, аэропорт, промзона, полигон по переработке отходов или трансформаторная подстанция.

Стратегии инвестирования

Мы подошли к самому главному. Как инвестировать деньги в земельные участки с наибольшей выгодой? Какие есть варианты сегодня?

Способ 1. Разделение ЛПХ на несколько ИЖС

1. Для начала следует изучить План застройки и виды разрешенного использования муниципального образования, выбрать оптимальную цену.
2. Далее мы находим землю от собственника для ЛПХ (личное подсобное хозяйство) размером 50 соток (это максимально допустимый размер, установленный законодательно для данного назначения). Можно также приобрести 20 соток – максимум, разрешенный для продажи под ИЖС.
3. Заказываем межевание наших 50 соток на 5 участков по 10 соток. Переоформляем право собственности и переводим в статус ИЖС.
4. Прибыль можем получать от продажи пустых участков или с отстроенными на них жилыми домами. При этом стоит заранее позаботиться об отдельных подъездных путях.

Способ 2. Перевод КФХ в ДНТ

1. Получить участок в аренду от государства на льготных условиях проще всего при организации КФХ (коллективного фермерского хозяйства). Мы берем землю под КФХ с обременением производством, переводим ее в дачное товарищество и снимаем обременение.
2. ДНТ уже можно либо продать, либо обменять на недвижимость.

Способ 3. Перевод сельхоз земли в ИЖС

1. Можно купить, к примеру, паевые земли бывших колхозов, расположенные на территории населенных пунктов или прилегающие к ним.
2. Далее провести межевание по 5 соток, перевести в статус индивидуальных жилых строительств и построить коттеджный поселок. Стратегия хороша тем, что земли сельхоз назначения могут стоить совсем недорого.

Способ 4. Участие в аукционе

1. Иногда муниципалитеты выставляют на торги участки для ведения садового или дачного хозяйства. Если населенный пункт небольшой, в таком аукционе, как правило, бывает мало участников. На конкурсе есть возможность приобрести землю по цене ниже рыночной.
2. Выкупленный лот можно перепродать в 2-3 раза дороже или возвести на нем жилое строение, и реализовать как готовую дачу.

Способ 5. Соглашение о комплексном освоении

1. В любом муниципальном образовании есть свободные земли, подлежащие освоению. Мы заключаем соглашение с администрацией, указываем целью развитие земель или жилищное строительство.
2. Далее можно создать коттеджный поселок, либо сдавать участки в аренду предприятиям.

Способ 6. Сельхоз туризм

1. Данные сектор еще не так хорошо развит, а на фоне быстрорастущего интереса к экотуризму такой вариант может принести немалую прибыль. Подготовив коммерческий план, землю можно получить от государства бесплатно.
2. Мы отстраиваем необходимую для такого вида отдыха инфраструктуру, сажаем плодово-ягодные насаждения и овощи. Агротуристы будут сами приезжать, собирать урожай и платить деньги за тихую жизнь на ферме в лоне природы.

Способ 7. Покупка участков под строительство коттеджей

1. Коттеджные поселки становятся все популярнее, но земельные нарезки до строительства дорог и подвода коммуникаций стоят на 30-50 % дешевле, нежели с готовым объектом недвижимости. Можно попробовать договориться с собственником и предложить ему цену за голый участок на половину меньше той, за которую Вы планируете потом продать участок.
2. Дальше Вы сможете либо перепродать землю в том же виде, либо возвести на ней объект.

Подводим итоги

Несмотря на то, что земля давно перестала быть самостоятельным инвестиционным активом, ее можно разумно использовать под разные нужды и уже после этого рассчитывать на прибыль.

• Изучайте рынок, определитесь с целью и учтите все возможные дополнительные траты и риски.
• Ищите недооцененные участки, выбирайте земли под строительство новой инфраструктуры на раннем этапе.
• Вкладывайтесь в большие участки и делите их на малые.

Благодарю за внимание. Надеюсь, статья оказалась для Вас полезной. Подписывайтесь на обновления блога и делитесь материалом со своими друзьями в социальных сетях.

До скорого!

• Свой в Альфа-Банке: как без вложений зарабатывать от 150 000 рублей с нуля.
• Подпишись на мой канал в Телеграме
• ТОП-7 лучших сервисов и программ для учета всех Ваших инвестиций.
• Компания БКС - лучший брокер, с которым я работаю
• Стейкинг TRX (Трон) под 18-40% годовых