Блог Александра Иванова
  • Как заработать в интернете
  • Куда лучше инвестировать
  • Какую сетевую компанию выбрать

Как частному инвестору грамотно инвестировать в недвижимость с использованием ипотеки

Лого investbro.ru

Приветствую Вас, друзья. Тема сегодняшней статьи – ипотека и инвестирование. Стоит ли «игра свеч» и какие есть варианты использования ипотечного кредитования частным инвесторам.

Итак...

Способы инвестирования

Прежде всего стоит сказать, что любая форма инвестирования – это конечно же вложения в те или иные активы. Но если тот же ипотечный кредит берется в целях приобретения недвижимости, которая станет единственным жильем семьи, то при любом раскладе — это не актив, а очередной пассив.

Пассив не приносит прибыль, а отнимает. В данном случае это расходы на ремонт, содержание, коммунальные платежи, налоги, платежи по ипотеке и прочее.

Чтобы рассматривать ипотеку как инструмент инвестирования, есть несколько вариантов:

  • Ипотека оформляется на квартиру для ее последующей сдачи в аренду.
  • Кредит берется на квартиру, которую планируется в будущем продать дороже, будь то на конечной стадии строительства по договору уступки прав или готовое жилье с ремонтом.

Каждый вариант имеет массу особенностей, плюсов и минусов. Чтобы заработать на недвижимости с помощью ипотеки, нужно соблюсти несколько важных условий:

  1. Ипотечная квартира не должна быть единственной жилплощадью.
  2. Квартира должна изначально оцениваться как инвестиция и быть нацеленной на извлечение прибыли. Иными словами, объект должен обладать ликвидным потенциалом, не зависящим от личных взглядов на то, где лучше жить. Условный пример – компактная только сданная однушка в промзоне без единого дерева, зато в получасе от «Москва-сити».
  3. Не стоит брать ипотеку «впритык» из расчета на месячный доход. Сумма первоначального взноса должна быть более серьезной, чем минимально допустимые 10 %. Ведь чем больше первоначальный взнос, тем ниже ставка.

Никогда не лишним будет держать себя в курсе новостей рынка недвижимости, наблюдать за положением дел у застройщиков и мониторить сарафанное радио на тематических форумах.

Недостатки использования ипотеки

Рентабельность инвестирования с помощью ипотечного кредита на самом деле весьма спорна. На территории России такие инвестиции могут приносить прибыль далеко не везде.

К примеру, в мегаполисах с высокими ценами на жилье брать ипотеку невыгодно. И даже высокая арендная плата не сможет перекрыть ежемесячные взносы по кредиту.

Ожидать прибыли можно в городах с невысокой стоимостью жилья и не самой низкой ценой за аренду. Здесь важно прежде всего учитывать, чтобы арендная плата превосходила платежи по ипотеке.

Какие еще риски придется взять на себя инвестору-заемщику:

  • Возьмем пессимистичный сценарий, когда курс рубля падает, инфляция растет, как и уровень безработицы, снижается покупательская способность, строительная отрасль терпит упадок. В таком случае инвестиция в ипотечную недвижимость может оправдать себя только если первоначальный взнос будет существенно выше минимального, а ежемесячные платежи – максимально возможные для инвестора. Чем ниже падает национальная валюта, тем больше обесцениваются ежемесячные взносы по ипотеке: в таких условиях дорожать будет все, кроме приобретенной в кредит квартиры, стоимость которой зафиксирована договором с банком.
  • Если рассчитывать на арендные платежи, которыми можно будет ежемесячно покрывать взносы по ипотеке, то здесь тоже есть целый ряд нюансов. Жильцы могут долго не находиться, проживающие в квартире могут внезапно съехать, за счет чего образуется простой, квартира может быть затоплена, сантехника выйти из строя, что потребует дополнительных денежных вливаний.
  • По закону с арендной платы собственник должен платить налог 13 %, что еще больше уменьшает возможности для выхода «в плюс».
  • Иногда в кредитных договорах прописывается, кто конкретно имеет право проживать в заложенной по ипотеке недвижимости. Чаще всего это члены семьи заемщика. Сдать же ипотечную квартиру в аренду на законных основаниях можно только с согласия банка.
  • Ипотека – это долговое бремя на 10-20 лет. Невозможно предугадать, как поведет себя рынок за этот период, останется ли выбранный район востребованным, не уволят ли с работы заемщика и т.п.

Достоинства инвестирования с использованием ипотеки

Разумеется, не все так пессимистично, как было представлено в предыдущем разделе. Есть у ипотечных инвестиций и положительные моменты:

  • Цена на квартиру, купленную на ипотечные средства, остается фиксированной на протяжении всего срока выплаты. Неизменными остаются и платежи, которые так же прописываются в графике договора. Рыночная же стоимость недвижимости медленно, но неизменно растет, и жилье, взятое в ипотеку сейчас, спустя 20 лет может стоить на порядок выше.
  • В довершение вышесказанному. Стоимость аренды тоже с каждым годом может расти. Поэтому со временем взносы по ипотеке могут с лихвой перекрываться арендными платежами.
  • На первоначальный взнос или в счет уплаты тела кредитного займа можно направить средства материнского капитала. В первом случае это снизит ставку по ипотеке, во втором позволит сократить срок выплаты или размер ежемесячных платежей.
  • Можно воспользоваться государственными механизмами в виде получения налогового вычета 13 %.
  • Покупка квартиры на этапе котлована позволит сэкономить и в последствии получить выгоду за счет продажи готовой недвижимости с ремонтом. Чтобы обойти налог на прибыль при перепродаже, можно реализовать собственность, не дожидаясь сдачи дома – по договору уступки прав на более высокой стадии готовности объекта.
  • В кризис покупательская способность снижается, и ставки по ипотечным займам двигаются вниз. Кроме того, могут действовать различные комбинации скидок и акций от застройщиков. Оформление ипотечного кредита в таких условиях может поставить инвестора в выигрышную позицию в будущем, когда экономика выправится, и цены начнут взлетать.

Подводя итоги

Чтобы ипотечное инвестирование оказалось действительно выгодным вложением, нужно чтобы совпала масса условий.

Экономика нестабильна, особенно в условиях пандемии и кризиса. Массовый рост безработицы делает перспективу десятилетиями выплачивать ипотечный взнос спорным удовольствием.

Как ни странно, но доходность инвестиционного инструмента, во все времена считавшегося стабильным и сопряженным с минимальными рисками, оказывается под влиянием банального везения.

Есть смысл инвестировать в недвижимость, если у заемщика есть как минимум 30-40 % первоначального капитала, а еще лучше – до 70 %. Хорошо, если это будет новостройка на стадии котлована в востребованном и перспективном районе с развитой инфраструктурой.

Имеет смысл обращать внимание и на город. В Москве и Санкт-Петербурге брать жилье в ипотеку для последующей сдачи в аренду – крайне невыгодно в силу астрономических цен на недвижимость.

И даже высокие арендные платежи не смогут покрыть сумму ежемесячных взносов по кредиту.

Прежде чем задумываться о выгодах ипотечных инвестиций, стоит оценить свои финансовые возможности и рассчитать хотя бы приблизительный прогноз доходов семьи на ближайшие годы.

И, несомненно, лучше инвестировать собственные накопления, нежели заемные средства.

А что думаете Вы по этому поводу? Рентабелен ли данный способ заработка? Подписывайтесь на обновления и делитесь статьей со своими друзьями в социальных сетях.

Всем профита!

Комментарии к статье: 2
  1. GENDALF
    29 апреля 2020 в 07:54

    Особенно это актуально сейчас, когда рубль может обвалиться, нужно срочно куда то вложиться. Скупать все проблемные квартиры и дома, они как правило дешевле. Проблемы уйдут а недвижимость останется.

    Ответить
  2. Анастасия
    30 апреля 2020 в 06:23

    У меня есть знакомые, которые вкладывались в недвижимость, точнее это была еще стройка. К счастью, стройки не заморозили (как это частенько бывает) и сейчас квартиры уже сдают. На вырученные деньги платят ипотеку. Вроде бы схема хорошая, но все равно риски есть, причем большие.

    Ответить
Добавить комментарий
:grinning: :grining-smiling: :tears-of-joy: :smile-open-mouth: :tall-eyes-open-mouth: :cold-sweat: :scrunched-closed-eyes: :halo: :winking: :rosy-cheeks: :slightly-smiling: :tongue: :relieved: :heart-eyes: :sunglasses:
* Нажимая на кнопку "Отправить", я даю согласие на рассылку, обработку персональных данных и принимаю политику конфиденциальности.