Прошедший год доказал старую истину: всегда важно формировать сбалансированный и взвешенный портфель, не делать ставку только на один инвестиционный инструмент.
И еще: в этом сбалансированном портфеле должен быть «якорь» — инструмент, отличающийся надежностью и, при этом, показывающий хорошую доходность. В статье мы расскажем об одном из таких инструментов — паях ЗПИФН.
Аббревиатура ЗПИФН расшифровывается как закрытый паевый инвестиционный фонд недвижимости.
Парадоксально, но факт: хотя ЗПИФы присутствуют на российском инвестиционном рынке уже два десятилетия — далеко не все инвесторы знают об их существовании. Поэтому начнем с базовых определений.
Немного теории...
Что такое ЗПИФН и как он работает
Объекты недвижимости стоят настолько дорого, что зачастую у рядового инвестора просто нет физической возможности позволить себе подобную инвестицию. Однако, капиталы таких инвесторов можно объединить, собрать в одном фонде и выкупить объект как бы в складчину.
Так и формируются паевые инвестиционные фонды (ПИФы).
Читайте также:
Закрытыми называют ПИФы, которые выпускают лимитированное количество паев. Обычно цель подобных фондов — собрать средства вкладчиков на конкретный проект в обмен на паи фонда.
Как только все паи проданы, а средства собраны, фонд «закрывается» — отсюда и название. Первые ЗПИФы появились еще осенью 2002 года, так что это инвестиционный инструмент с двадцатилетней историей.
ЗПИФН — разновидность ЗПИФа, активом которого является, в основном, недвижимость: готовые здания, строительные объекты, земельные участки. Инвесторы получают доход от сдачи имущества фонда в аренду (если фонд рентный) или от реализации объекта на рынке (если фонд девелоперский и выступает в качестве застройщика).
Таким образом, ЗПИФН работают довольно просто: инвестиционная компания собирает средства инвесторов, аккумулирует их в единую сумму и приобретает дорогостоящий объект недвижимости.
Каждый инвестор становится пайщиком, то есть долевым владельцем небольшого «куска» объекта, пропорционально своему вложению.
Далее объект передается в управление УК, а пайщики получают ежемесячный рентный доход. Со временем инвесторы могут продать паи другим инвесторам с дополнительной прибылью, так как в долгосрочной перспективе стоимость пая растет вместе со стоимостью объекта.
Паи ЗПИФН и инструменты фондового рынка
Мы считаем, что паи ЗПИФН корректно сравнивать не со всеми инструментами, а только с рублёвыми и c отечественным фондовым рынком.
Тем более, что последствия СВО, скажем мягко, сильно ограничили возможности отечественных инвесторов по применению капиталов за пределами страны.
Инвестиции в акции
Доходность акций складывается из прироста стоимости акции и дивидендов на акции. Акции имеют относительно высокую доходность до десятков процентов годовых, но часто бывают и откровенно неудачные годы.
Скажем, «Белуга Групп» прибавила в 2021 году 9,84%, а ММК — 7,91% (вложив в акции ММК 100 000 ₽ вы бы заработали на акциях 7 910 ₽), а вот РусГидро просел на 9,71% (то есть, при аналогичной инвестиции вы бы потеряли 9 710 ₽).
Дивиденды по акциям относят к нерегулярному источнику дохода — часто компании их вовсе не выплачивают по несколько лет.
Инвестиции в облигации
Облигации имеют низкую волатильность благодаря надежности эмитентов, но и несут меньшую доходность, не сильно превышающую уровень базовой (ключевой) ставки ЦБ РФ.
Например, доходность облигаций ГК «ПИК» серии 001Р-04 — 8,20%.
Инвестиции в драгоценные металлы
Существует несколько инвестиционных драгметаллов: золото, серебро, платина, палладий, медь. Золото и серебро являются надежными инвестиционными инструментами, а платина, палладий и медь больше относятся к доходным, потому что их стоимость зависит от рынка продукции, связанной с этими металлами.
Чаще всего, подразумеваются инвестиции именно в физическое золото — обычно они обратно-пропорциональны рынку ценных бумаг: если стоимость акций и облигаций падает, то стоимость золота будет расти, потому что в кризис инвесторы его покупают в надежде спасти сбережения.
Данные инвестиции традиционно хорошо сохраняют деньги, но именно сохраняют.
Заработать на золоте можно только на росте в долгосрочной перспективе, но нужно попасть в тренд роста: считается, что надо «держать» вклад примерно 4–5 лет, прежде чем его можно будет продать с выгодой.
Инвестиции в ЗПИФ недвижимости
Инвестиции в фонды коммерческой недвижимости для рядовых частных неквалифицированных инвесторов имеют достаточно низкий ценовой порог — всего 100 000 ₽, согласно последнему указанию ЦБ РФ (ранее — 300 000 ₽).
Разберем доходность инструмента на нескольких живых примерах за 2021 год фондов AKTIVO (порог входа в их фонды начинается от 350 000 ₽):
- Фонд «Активо одиннадцать» — 10,6% годовых + 66 000 ₽ с продажи пая (+18,6% от стоимости покупки пая при первичном его размещении);
- Фонд «Активо десять» — 11,6% годовых + 72 000 ₽ (+17,8% от стоимости покупки пая при первичном его размещении);
- Фонд «Активо двенадцать» — 11,0% годовых + 23 000 ₽ (+6,1% от стоимости покупки пая при первичном его размещении).
Опытные инвесторы смотрят на акции или облигации, менее опытные — на депозиты. Но российские голубые фишки растут на дивидендах, а дивидендная политика сейчас абсолютно непредсказуема.
Депозиты же не растут в цене, а вот риски банковской системы наоборот возрастают.
ЗПИФН предлагают инвесторам неплохую доходность, относительно прочих консервативных инструментов — около 9–12% годовых.
Эти показатели на горизонте 10 лет обгоняют инфляцию (7,7% за 10 лет, по данным ЦБ РФ) и существенно выше средней доходности других инвестиционных инструментов на аналогичной дистанции, таких как государственные (RGBITR — 8,3% за 10 лет, по данным МосБиржи) и корпоративные (RUCBITR — 9,1% за 10 лет, по данным МосБиржи) облигации.
Более серьезную конкуренцию среди инструментов составляют акции (MCFTRR — 12,1% за 10 лет, по данным Tinkoff bank). Но и этот рынок сейчас в кризисе: торговля ценными бумагами ограничена, одни крупные компании отказываются от выплаты дивидендов, будущее других и вовсе туманно из-за санкций.
Кроме того, рисковый инструмент — вероятность потерять вложенный капитал ничуть не меньше, чем заработать.
Как ЗПИФН защищаются от рисков
ЗПИФН считают низкорисковым инструментом, поскольку их деятельность регулируется и проверяется государственными надзорными органами:
- правила доверительного управления утверждает и регистрирует Центробанк;
- спецрегистратор и спецдепозитарий, контролируемые ЦБ РФ, следят за правомерностью и безопасностью действий УК (также лицензируемой ЦБ РФ), за соблюдением интересов инвесторов и требований ФЗ № 156, а также ведут учет ценных бумаг в реестре пайщиков фонда.
Кроме того, есть еще ряд факторов устойчивости, применимых к данным фондам:
- каждый год объекты фондов проходят процедуру страхования с учетом индексации их стоимости;
- все активы (стрит-ритейл, ТЦ и ТРК) находятся в России и исключительно в российском правовом поле — на них нельзя наложить санкции из-за рубежа и в целом как-то ограничить их деятельность извне;
- все операции в фондах совершаются в рублях. Доход от арендного потока тоже выражен в национальной валюте. Санкционное давление, колебания на валютных рынках других стран и ограничения по обращению валют не являются факторами прямой угрозы.
Итоговые «за» и «против»
Инвестиционные инструменты всегда оценивают «по совокупности факторов». Если сократить и упростить, то мы выделили бы следующие достоинства и недостатки ЗПИФН как инструмента для вложений:
Главные положительные характеристики:
- Относительно низкий порог входа.
- Очевидная диверсификация портфеля и его большая устойчивость к кризисам.
- Относительно высокая доходность.
- Недвижимость, как надежный и предсказуемый класс актива.
Основные минусы:
- Необходимость тщательного изучения УК и объекта (или нескольких), заведенного в фонд.
- Неподконтрольность: управляющая компания руководит фондом в рамках собственной стратегии и компетенций. Инвестор не может повлиять на этот процесс (кроме общего собрания пайщиков, на котором может быть принято решение о смене УК).
- Средняя ликвидность (если говорить о небиржевых ЗПИФН, средний срок продажи пая составляет порядка полутора месяцев).
- Плавающая доходность в течение года (месяц от месяца доходность может меняться по ряду объективных причин).
Безусловно, паи ЗПИФН могут не быть вашим единственным активом. В такие непростые времена, как сейчас диверсификация — это необходимость, а не роскошь.
Однако они могут стать надежной базой, которая позволит вам достичь грамотного баланса в риск-политике, к тому же не требующей постоянного внимания и времени на управление.
Абсолютная пассивность данного вида инвестиций — финальный аргумент в пользу того, почему паи ЗПИФН должны быть в вашем портфеле.
Да ПИФы интересная тема, и некоторые из них показывают хорошую доходность. Лет 10 назад покупал ПИФы, но контора вынудила зафиксировать убыток, с тех пор опасаюсь связываться.